Im Wohnungsmietvertrag finden sich fast immer sog. Renovierungsklauseln, mit welchen die Vermieter ihre grundsätzlich ihnen obliegende Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieter abwälzen.
Die Abgeltungsklauseln beinhalten, dass der Mieter die Verpflichtung zur anteiligen Tragung der Kosten von Schönheitsreparaturen hat, für den Fall, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Ausgangspunkt für seine jetzigen Entscheidungen ist für den BGH die Ansicht, dass Mieter nur zu den auf ihre eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden dürfen. Sie dürfen zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die von dem Vormieter der Wohnung stammen und in dessen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Danach ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt werden, unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die vom Vormieter stammen, und kann dazu führen, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder in einem besseren Zustand zurückgeben muss als er die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat.
(BGH vom 18.03.2015 , Aktenzeichen VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13)
In dem Verfahren zu dem Aktenzeichen VIII ZR 242/13 hat der BGH darüber hinaus entschieden, dass ein Anspruch auf anteilige Kostentragung nach der Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.
Zur Begründung führte er aus, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liege, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht erkennbar sei, welche Belastung auf ihn zukommen könne.
Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
In einem weiteren Verfahren hat der BGH entschieden, dass der Mieter nicht wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schadensersatzpflichtig sei, wenn in der im Mietvertrag verwendeten Klausel zum Teil auf „starre“ Fristen aufgeführt seien. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde kommt es dann nicht mehr an.
BGH vom 18.03.2015, Aktenzeichen VIII ZR 21/13)
Foto von Marion Stammen-Grote | Bildernachweise im Impressum
Die Autorin
